Nghịch lý về giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay là giá bán đang quá cao so với mưc thu nhập bình quân của người dân. Theo T.S Võ Đại Lược, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế chính trị thế giới, muốn cứu bất động sản phải đánh giá xem bong bóng của Việt Nam hiện ở cỡ nào. Vì nếu tính giá bất động sản/thu nhập bình quân thì gấp 26,6 lần, trong khi các nước trong khu vực chỉ cao từ 4 - 6 lần.

Hiện nay, Chính phủ đang rất quan tâm đến bất động sản và coi lĩnh vực bất động sản là nền tảng của nền kinh tế, Chính phủ đã đưa ra nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường. Tuy nhiên, theo ông Phan Trường Sơn, chủ tịch  CTCP Đầu tư và Xây dựng HUD3 thì cho rằng, hiện nay chúng ta vẫn chỉ loay hoay ở yếu tố lãi suất, trong khi yếu tố này chỉ chiếm khoảng 10% chi phí giá thành BĐS, do đó, khó có thể giảm được giả BĐS xuống sâu.

Muốn đưa giá bất động sản xuống thấp hơn nữa phải có những biện pháp tổng thể. Để tìm hiểu rõ hơn về cơ cấu giá thành của nhà ở hiện nay, chúng tôi đã có cuộc trao đổi với ông Phan Trường Sơn, chủ tịch HUD3 xung quanh vấn đề này.

Theo ông những yếu tố nào cấu thành giá BĐS?

Ông Phan Trường Sơn: Theo tôi có 6 yếu tố cấu thành giá thành bất động sản, trong đó một số yếu tố có thể kiểm soát được như xây dựng.

Trong 5 năm vừa qua, giá nguyên vật liệu đã tăng lên gấp đôi. Xây dựng chiếm khoảng trên dưới 50%. Trung bình giá thành xây dựng nhà chung cư cao tầng vào khoảng 7-9 triệu đồng/m2, với nhà cao cấp chỉ vào khoảng 11-12 triệu đồng/m2.

Đối với các tòa nhà chung cư cao cấp thì chi phí này có thể tăng lên khi áp dụng một số công nghệ, còn xi măng, sắt, thép thì vẫn như nhau.

Yếu tố thứ hai, chi phí giải phóng mặt bằng. Đây là khoản chi phí rất lớn như đền bù GPMB, chi này tăng gần 20 lần trong hơn 10 năm qua. Đơn cử, 10 năm trước giá đền bù giải phóng mặt bằng 1 sào bắc bộ (360m2 đất nông nghiệp) chỉ 17 triệu đồng thì nay đã hơn 350 triệu đồng/sào.

Thứ ba, chi phí quản lý nhà nước về đầu tư xây dựng. Đây là khoản chi phí chiếm tới 15-20% dành cho các thủ tục để hoàn thiện một dự án. Ví dụ như thẩm định dự án 1-2%, chi lập dự án 1-2%, chi thiết kế kỹ thuật cũng từ 1-2%, khảo sát, kiểm tra giám sát, phê duyệt dự án,…chi phi này chiếm rất nhiều thời gian.

Thứ tư là tiền sử dụng đất. Trước 2004 khung giá đất rất thấp, đất Hàng Ngang, Hàng Đào chỉ 9,8 triệu đồng/m2. Vì thế những ai làm bất động sản thời đó kiếm được rất nhiều tiền nhưng sau 2005 khung giá đất đã lên gấp 10 lần (đất Hàng Ngang, Hàng Đào vào khoảng 61 triệu đồng/m2), sau 2009 thì tiền sử dụng đất lại được tính theo phương pháp thặng dư. Đây là khoản chi phí gây nhiều đau đầu cho doanh nghiệp.

Thứ năm chi phí lãi vay trả lãi suất gnân hàng chiếm khoảng 10% giá thành. Thứ sáu là chi phí quản trị, chi phí cho doanh nghiệp.

Theo ông làm thế nào để có thể hạ được giá bất động sản xuống để phù hợp với nhu cầu thực của người dân?

Ông Phan Trường Sơn: Ở đây muốn giảm giá bất động sản xuống phải có giải pháp tổng thể, giảm một cách tổng thể chứ không thể giảm mỗi thứ 1-2% được. Cho nên, hiện nay chúng ta đang loay hoay ở vấn đề giảm lãi suất, tức là chỉ loay hoay ở chỗ 10% giá thành căn hộ.

Nếu có giảm được giá bất động sản thì cũng chỉ được 10% khi mà lãi suất về bằng 0%. Câu chuyện ở đây là nhằm mục đích tăng kích cầu, người mua còn đang thiếu tiền và được vay với lãi suất thấp để mua, chứ bản chất là bất động sản không giảm giá được nhiều. Trên thực tế, lãi suất giảm xuống 6% thì vẫn không nhúc nhích.

Vậy theo quan điểm của ông có thể giảm được giá bất động sản xuống?

Ông Phan Trường Sơn: Muốn giá BĐS thấp, chi phí đền bù GPMB giảm đi, tiền sử dụng đất thu ít đi, các quy định nhà nước được giảm bớt. Phải giảm tổng thể các yếu tố cấu thành nền giá bất động sản, mỗi một khâu giảm được vài % thì cộng lại giá bất động sản mới giảm được khoảng 30%.

Khách hàng đang phải gánh một chi phí bất hợp lý vào giá thành bất động sản. Những khoản chi phí này có thể giảm ngay được nếu cơ quan quản lý thực sự quyết liệt. Ví dụ như đối với chi phí quản lý đầu tư xây dựng, khoản này có thể giảm được 10 % chi phí bằng việc giao hẳn cho một đơn vị làm đầu mối xử lý toàn bộ hồ sơ từ lúc lập dự án đến lúc hoàn thành. Tổng chi phí có thể là từ 10-15% giá thành.

Giá bất động sản có thể xuống được 30%, trong đó chi phí quản lý nhà nước giảm được 10-15%%, chi chí sản xuất từ 10%, chi phí quản trị doanh nghiệp khoảng 5%.