Câu chuyện có vẻ như “đùa”, bởi cả ngân hàng, doanh nghiệp (DN) cũng như người dân đều rất kỳ vọng vào gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi, nhưng trên thực tế khi thực hiện Thông tư 11/2013/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước và Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây Dựng thì quả thật gói hỗ trợ 30.000 tỷ đang có nguy cơ… bị “ế”!

Kỳ vọng “nặng” 30.000 tỷ

Ngày 15-05-2013, Bộ Xây dựng ban hành Thông tư số 07/2013/TT-BXD hướng dẫn việc xác định các đối tượng được vay vốn hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 7-1-2013 của Chính phủ. Trưa cùng ngày, NHNN và Bộ xây dựng đã công bố Thông tư số 11/2013/TT-NHNN qui định về cho vay hỗ trợ nhà ở xã hội  theo Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP, thời hạn cho vay ưu đãi tối đa là 10 năm với lãi suất không quá 6%/năm. 

Theo đó, đối tượng được vay vốn hỗ trợ bao gồm: Các đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích dưới 70m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2; DN là chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội, DN là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở xã hội. Tổng giá trị của gói tín dụng vào khoảng 30.000 tỷ đồng từ nguồn tái cấp vốn của NHNN, thời hạn giải ngân tối đa là 36 tháng kể từ ngày 1-6-2013, khi Thông tư này có hiệu lực.

Về tính lãi suất, định kỳ vào tháng 12 hàng năm, NHNN xác định và công bố lại mức lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo, bằng khoảng 50% lãi suất bình quân của các Ngân hàng thương mại (NHTM) trên thị trường, nhưng không vượt quá 6%/năm, riêng lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6%. Thời hạn cho vay tối đa đối với người thuê, mua nhà là 10 năm, và đối với DN là 5 năm. 

Như vậy, lãi suất cao nhất mà người vay phải trả trong suốt thời hạn vay vốn là 6%/năm, thậm chí có thể thấp hơn nếu mặt bằng lãi suất giảm. Các tổ chức tín dụng thực hiện cho vay gồm: Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển nông thôn Việt Nam (Agribank), Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), Ngân hàng TMCP Công Thương Việt Nam (Vietinbank), Ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) và Ngân hàng TMCP Phát triển nhà đồng bằng sông Cửu Long (MHB). 

Như vậy, đã không ít người dân từng thấp thỏm, trông chờ vào sự hỗ trợ với lãi suất ưu đãi từ gói 30.000 tỷ đồng này. Cũng kể từ đó, nhiều người từng nuôi hy vọng sẽ có cơ hội sở hữu căn hộ tại địa phương mình đang sinh sống và làm việc. Họ đã chờ đợi đến giờ “G” để có cơ hội tiếp cận với Gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng này. Thế nhưng bao nhiêu hy vọng của người dân đã sớm vụt tắt bởi chính những người thực sự là “thu nhập thấp” lại không đủ điều kiện để tiếp cận nguồn hỗ trợ này, để rồi bao nhiêu hy vọng ấp ủ khiến họ phải thất vọng tràn trề.

Những trở ngại...

Trong quá trình tư vấn cho khách hàng, một nhân viên ngân hàng cho biết: “Khi vay vốn khách hàng phải có đầy đủ tài sản thế chấp và chứng minh được khả năng trả nợ. Ngân hàng chỉ chấp nhận tài sản thế chấp là đất, nhà trên địa bàn Hà Nội đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có thể thế chấp bằng chính căn nhà mà mình vay tiền để mua”. Anh Nguyễn Đức Hạnh, trú tại quận Thanh Xuân, tỏ ra ngán ngẩm: “Nếu đã có nhà, đất ở Hà Nội thì tôi đã không phải đi vay tiền mua nhà ở xã hội”. Chị Trần thị Liên ở quận Tây Hồ cũng thất vọng không kém: “Liệu có ai đủ niềm tin cho mình mượn “sổ đỏ” trong 10 năm để thế chấp vay tiền mà mua nhà ở xã hội?”.

Một vấn đề nữa đặt ra là việc xác định đối tượng thu nhập thấp. Vậy đối tượng nào được gọi là “đối tượng thu nhập thấp”? Thu nhập bao nhiêu thì được coi là “thu nhập thấp”? Điều này chưa được các ngân hàng quy định rõ nên đã gây không ít khó khăn cho người đi vay, dù rằng trước đó, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam  nêu “gợi ý”: “Có thể coi người thu nhập không đến mức phải chịu thuế hoặc dưới 9 triệu đồng/tháng là đối tượng thu nhập thấp. 

Trong thực tế hiện nay, có những người thu nhập thấp nhưng chưa hẳn đã là đối tượng cần mua nhà ở xã hội, vì bản thân họ đã có nhà hoặc đã có khối lượng tài sản khổng lồ. Mặt khác, nguồn thu nhập thực tế của họ còn cao hơn gấp nhiều lần so với mức thu nhập mà họ chứng minh được. Ngược lại, một số người có thu nhập cao hơn nhưng họ lại chưa thể mua được nhà ở, vì nguồn thu nhập mà họ chứng minh được sẽ phải gánh tất cả mọi chi tiêu trong gia đình mình. Đây có phải là kẽ hở để nhân viên ngân hàng “gặp dịp” để tự quyết định rồi vì động cơ mà sắp đặt “đối tượng thu nhập thấp” nhằm vụ lợi? 

Tạm gác lại câu chuyện về tài sản thế chấp và xác định đối tượng thu nhập thấp để bàn về vấn đề lãi suất, gọi là lãi suất ưu đãi áp dụng. Lật lại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN, quy định về mức lãi suất được thể hiện: “Mức lãi suất áp dụng trong năm 2013 là 6%/năm. Định kỳ vào tháng 12 hàng năm, NHNN xác định và công bố lại mức lãi suất áp dụng cho năm tiếp theo, bằng khoảng 50% lãi suất cho vay bình quân của các ngân hàng trên thị trường nhưng không vượt quá 6%/năm”. 

Xem Thông tư có thể hiểu rằng, trong vòng 10 năm sau năm 2013, mức lãi suất mà người vay phải chịu hàng năm cao nhất cũng sẽ không vượt quá 6%/năm.  Nhiều khách hàng tỏ ra lo ngại mức lãi suất 6% chỉ áp dụng trong năm 2013. Những năm sau, lãi suất sẽ được ngân hàng điều chỉnh tùy vào mức lãi suất hiện hành. Mặc dù phía ngân hàng luôn khẳng định khách hàng vay tiền sẽ luôn được hưởng lãi suất ưu đãi nhưng quy định mở, mập mờ như trên thì chưa thể khiến khách hàng tin tưởng, yên tâm. Đó là một trở ngại khiến người dân cũng cảm thấy “ngại” tiếp cận với nguồn vốn hỗ trợ này.

Như vậy, tài sản thế chấp, xác định “đối tượng thu nhập thấp” đang là những vấn đề khiến người dân thất vọng khi có nhu cầu tiếp cận gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng để mua nhà ở xã hội. Bởi dễ nảy sinh vấn đề: Người thực sự có nhu cầu mua nhà ở xã hội thì không tiếp cận được nguồn vốn. Còn người tiếp cận được nguồn vốn lại không phải là những đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội. Nếu thắt chặt quy định để cho nguồn vốn hỗ trợ mua nhà ở xã hội này đến được đúng đối tượng, không xảy ra tiêu cực, tránh có hiện tượng lợi ích nhóm thì quả thật không dễ gì những người có nhu cầu thực sự được tiếp cận. Điều đó đồng nghĩa với việc 30.000 tỷ đồng hỗ trợ mua nhà ở xã hội có nguy cơ… bị “ế”, mặc cho người dân vẫn khao khát, thèm thuồng…

Minh bạch, tránh lợi ích nhóm TS Trần Du Lịch - Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia (ảnh) cho rằng: “Ở đây, NHNN không trực tiếp cho ai vay cả mà cho các NHTM vay lại. NHTM thì cứ theo quy định trong Thông tư mà cho vay. Tôi nghĩ, với cách làm như vậy cũng rất đơn giản, minh bạch. Với Thông tư 11/2013/TT-NHNN quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở (gói 30.000 tỷ đồng), nếu làm minh bạch thì không có vấn đề lợi ích nhóm như nhiều người lo ngại”. Cũng theo TS Trần Du Lịch thì gói tín dụng này chủ yếu hỗ trợ cho người vay mua nhà là hợp lý. Bởi khi cho người mua nhà vay sẽ giải quyết nhà ở cho người dân, đồng thời tạo cầu nhà ở là hỗ trợ cho DN về thị trường rồi. Nếu chúng ta làm tốt gói hỗ trợ này, sẽ làm ấm phân khúc nhà ở xã hội, từ đó kích thích phân khúc nhà ở trung bình; tạo sự lan tỏa dần dần đến thị trường bất động sản, chứ đừng nghĩ rằng có thể làm “bật” thị trường bất động sản lên ngay.  Vì không thể làm cho thị trường bất động sản sôi động lại trong nửa năm hay một năm, mà những biện pháp hiện nay là làm ấm lại phân khúc nhất định, hợp lý nhất để tạo sức lan tỏa dần dần. Về lâu dài để giải quyết những vấn đề của thị trường bất động sản phải đi từ gốc, có nghĩa là phải biết nhu cầu thị trường đang cần phân khúc nào, DN nào mới tham gia vào thị trường được, chứ không thể nào ai cũng kinh doanh bất động sản. Rõ ràng, cần một sự thanh lọc và đương nhiên sẽ có một bộ phận không thể tồn tại trên thị trường bất động sản.

Đâu là căn cứ xác định “đối tượng thu nhập thấp”? Theo một chuyên viên tín dụng ngân hàng, để làm thủ tục vay vốn, người dân nên đến chính quyền địa phương làm xác nhận về điều kiện nhà ở và đến cơ quan nơi đang công tác làm xác nhận thu nhập. Khi có được hai văn bản này, ngân hàng mới có thể bắt đầu xem xét cho vay. Ông Nguyễn Phước Thanh - TGĐ Ngân hàng Vietcombank thì cho rằng: “Cho đến bây giờ, tìm ở tất cả các văn bản đều không có nội dung quy định thu nhập bao nhiêu là thu nhập nhấp”. Ông Thanh cũng “đề xuất”: “Chúng ta cứ nói với nhau thu nhập dưới 9 triệu đồng/tháng là thu nhập thấp là nói vậy thôi. Còn theo chúng tôi nhận định, cứ không đóng thuế thu nhập là thu nhập thấp và chỉ đạo các đơn vị kinh doanh tiếp cận các đối tượng khách hàng theo hướng này”. Còn theo Luật sư Hoàng Tùng (ảnh), thuộc Đoàn Luật sư TP Hà Nội: “Để đảm bảo sự công bằng xã hội, việc xác định “đối tượng thu nhập thấp” không nên chỉ căn cứ vào xác nhận thu nhập của cơ quan, mà cũng cần xác định được thu nhập thực tế. Có như thế mới tránh được tình trạng người đủ điều kiện thì không có nhu cầu, người có nhu cầu thì không đủ điều kiện, lại dễ nảy sinh vấn đề “mua - bán”  điều kiện được ưu đãi”.  Luật sư Tùng giải thích: “Trong thực tế, có nhiều người đảm bảo các điều kiện về vay vốn ưu đãi này thuộc đối tượng không cần mua nhà ở xã hội. Nhưng họ cứ đầu tư tiền để mua với mục đích đầu cơ, vì họ là “đối tượng thu nhập thấp” nhưng kinh tế lại khá dồi dào nên họ sẵn sàng sử dụng những tài sản hiện có để tranh giành lấy một căn nhà xã hội. Như vậy chẳng khác gì cái cảnh “kẻ đắp chăn bông, kẻ lạnh lùng” sau khi thực hiện chủ trương hỗ trợ mua nhà xã hội”. Vậy là rõ ràng đã bộc lộ những yếu điểm trong việc thực hiện Thông tư 11/2013/TT-NHNN của NHNN và Thông tư 07/2013/TT-BXD của Bộ Xây Dựng về gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng mua nhà xã hội. Để chủ trương hỗ trợ mua nhà xã hội thực sự phát huy hiệu quả, nhất thiết phải được thực hiện một cách đồng bộ giữa các cấp, các ngành cho phù hợp với tình hình thực tế của người dân. NHNN cũng cần “thắt chặt” kết hợp với thực hiện quy chế “mở” với những “đối tượng thu nhập thấp” thực sự có nhu cầu mua nhà ở xã hội, để nhà ở xã hội thực sự đến tay đúng đối tượng”.

Theo con số thống kê mới nhất từ Bộ Xây dựng, tính đến nay cả nước đã có 157 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai xây dựng với quy mô 68.500 căn hộ, tổng mức đầu tư khoảng 19.900 tỷ đồng (trong đó có 58 dự án dành cho người thu nhập thấp với quy mô trên 33.000 căn, tổng mức đầu tư khoảng 10.900 tỷ đồng và 99 dự án nhà ở xã hội dành cho công nhân với quy mô 35.500 căn hộ, tổng mức đầu tư 9000 tỷ đồng).  Hiện nay và đến năm 2015 trong khu vực đô thị cả nước có khoảng 1,74 triệu người khó khăn về nhà ở (diện tích bình quân dưới 5m2) và trên 1,7 triệu công nhân có nhu cầu nhà ở ổn định. Và để đáp ứng được nhu cầu bức thiết về nhà ở này, Việt Nam cần xây dựng khoảng 700.000 căn hộ.  Con số đó cho thấy, nhu cầu về nhà ở vẫn rất cao. Hiện đã có 50 chủ đầu tư đề xuất điều chỉnh quy mô căn hộ hoặc chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, với quy mô 31.000 căn hộ. Hầu hết các dự án xin chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội chủ yếu ở các đô thị lớn là Hà Nội và TP HCM.  Riêng TP HCM có 20 dự án nhà ở thương mại chuyển đổi sang nhà ở xã hội với quy mô gần 10.000 căn hộ và hai dự án nhà ở thương mại đề nghị được điều chỉnh cơ cấu căn hộ với quy mô hơn 100 căn hộ.

Khắc phục “lệch pha” cung cầu Sáng 5-6-2013, Tổng Cty Viglacera khởi công xây dựng 2.500 căn nhà ở xã hội tại Khu đô thị mới Đặng Xá 2, huyện Gia Lâm, Hà Nội. Đây là một trong những dự án đầu tiên đã được Bộ Xây dựng và UBND TP Hà Nội chấp thuận cho chuyển đổi mục đích từ nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội được khởi công xây dựng theo tinh thần của Nghị quyết 02. Dự án được triển khai trên 5 lô đất với tổng diện tích 6,2ha, tổng mức đầu tư 850 tỷ đồng. Cụm công trình này cao 6 tầng có thang máy với giá bán dự kiến dưới 9 triệu đồng/m2. Đây là mức giá hấp dẫn và thực sự phù hợp với các đối tượng có nhu cầu hiện nay.  Trong số này, loại căn hộ 33m2 chiếm 60%, căn hộ 44m2 chiếm 20%, căn hộ 55m2 chiếm 20%. Dự kiến căn hộ đầu tiên dành cho các đối tượng xã hội sẽ được bàn giao trong dịp Tết Giáp Ngọ 2014. Sau khi hoàn thành vào quý II-2015, dự án sẽ đóng góp vào quỹ nhà ở xã hội TP 160.000m2 nhà ở và giải quyết chỗ ở cho khoảng 6.000 cư dân. Theo đại diện Bộ Xây dựng: “Việc phát triển nhà ở xã hội quan trọng là phải đáp ứng được nhu cầu của người đăng ký và khiến họ yên tâm tin tưởng vào dự án để nộp tiền. Chúng ta thấy đa phần các dự án hiện nay mới đang ở tình trạng “nhà trên giấy”, có nhiều dự án còn chưa tiến hành giải phóng xong mặt bằng. Ngoài ra, nhiều dự án có vị trí không thuận, chưa có điều kiện đấu nối hạ tầng tốt, nên dù đối tượng có nhu cầu mua nhà ở xã hội dồi dào nhưng cũng khó tìm được khách hàng, vì họ không muốn tiếp cận”.  Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cũng khẳng định, nhu cầu của người dân về nhà ở xã hội vẫn rất cao. Theo đó, các sản phẩm bất động sản sẽ hướng tới người tiêu dùng, khắc phục lệch pha cung - cầu. Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng yêu cầu: “Khu đô thị mới Đặng Xá cần phải được nghiên cứu, phát triển thành Khu đô thị kiểu mẫu dạng đô thị nhà ở xã hội.  Với thế mạnh về sản xuất vật liệu xây dựng, Viglacera cần sử dụng cho công trình sản phẩm phù hợp, sử dụng công nghệ mới, sản xuất trong nước để giảm giá thành. Đặc biệt, các dự án nhà ở xã hội trong thời gian tới sẽ phát triển theo hướng đồng bộ hơn, dễ dàng kết nối hợp lý với các điểm đầu nút bằng hệ thống giao thông công cộng, giúp người dân thuận tiện trong đi lại”. Đại diện Viglacera cũng cho biết mục tiêu của dự án là xây dựng căn hộ có diện tích vừa và nhỏ (quy mô 33m2, 44m2, 55m2) nhằm đáp ứng nhu cầu về nhà ở cho các đối tượng xã hội có thu nhập thấp, khó khăn về nhà ở trên địa bàn Thủ đô.