Giới chuyên gia cho rằng phần lớn nợ xấu tại các tổ chức tín dụng (TCTD) đều dính dáng đến bất động sản (BĐS).

Do đó, Công ty quản lý nợ (VAMC) cần nhắm thẳng vào nợ xấu cần xử lý, nhưng có tài sản bảo đảm bằng BĐS, tức khắc sẽ phá băng cho thị trường BĐS và giảm áp lực hàng tồn kho cho các lĩnh vực sản xuất kinh doanh khác.

Vấn đề nợ xấu luôn là đề tài nóng tại các diễn đàn kinh tế trong nước và nhà đầu tư nước ngoài. Họ luôn quan tâm và theo dõi xem Chính phủ đang và sẽ làm gì để giải quyết vấn đề này, bởi nợ xấu trong hệ thống ngân hàng đang là vấn đề lớn nhất cản trở nền kinh tế. Bởi vậy, với lượng vốn có hạn, VAMC cần phải ưu tiên giải quyết nợ xấu nào có tác động lan tỏa tốt nhất tới nền kinh tế.

Lợi cả đôi bên

Có lẽ còn nhiều người nghi ngờ khả năng lan tỏa trong nền kinh tế của VAMC khi nhằm tới nợ xấu có liên quan tới BĐS. Nhưng giới chuyên gia phân tích khả năng lan tỏa của VAMC mạnh hơn nhiều người nghĩ.

Theo giới chuyên gia, trong các ngân hàng có nợ xấu lớn, phần lớn là BĐS thuộc về các cổ đông lớn hoặc những người có liên quan. Vì quyền lợi riêng, các cổ đông lớn hoặc người có liên quan này chần chừ chưa chịu xử lý các khoản nợ xấu BĐS ngay lập tức.

"Do đó, việc mua theo giá trị sổ sách sẽ giúp việc mua nợ xấu được thực hiện nhanh và không phải đắn đo nhiều về các mức giá thị trường khác nhau. Và VAMC cũng sẽ có các biện pháp kỹ thuật để xử lý các hạn chế do việc mua theo giá sổ sách tạo ra", Ts.Lê Xuân Nghĩa, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cho biết.

Thông thường, các khoản tiền cho vay chỉ bằng 60% giá trị BĐS (thậm chí thấp hơn) tính thành tiền theo giá thị trường của thời điểm lập hợp đồng tín dụng. Mặt khác, theo Nghị định 53, nếu nhìn từ lợi ích của cả 2 phía, VAMC và TCTD, đến các đối tượng là các món nợ xấu có tài sản bảo đảm là BĐS cần xử lý, lại càng thấy rõ việc mua - bán đều dễ dàng và thuận lợi cho cả hai.

Đối với VAMC, khi mua loại nợ xấu này hoàn toàn có thể xử lý một cách có hiệu quả. Tính hiệu quả thể hiện ở các quyền xử lý tài sản bảo đảm được quy định rất cụ thể rõ ràng tại Nghị định 53, đặc biệt là quyền bán đấu giá tài sản bảo đảm mà không cần phải có sự đồng ý của bên bảo đảm. Đây chính là một trong những khâu các TCTD khó xử lý nhất.

Còn với các TCTD thì cũng chả thiệt hại gì khi toàn bộ các khoản nợ xấu sẽ được hạch toán ngoại bảng, xử lý bằng trái phiếu đặc biệt. Trong khi đó, các TCTD chỉ phải trích lập dự phòng rủi ro đối với các trái phiếu đặc biệt có được từ việc đã bán cho VAMC 20% trong năm đầu tiên, năm thứ 2 tiếp tục trích lập 20% và sau 5 năm sẽ chiết khấu hết toàn bộ khoản nợ.

Các ngân hàng có nợ xấu lớn phần lớn là BĐS

Việc tập trung xử lý nợ xấu liên quan tới BĐS cũng được giới chuyên gia đánh giá sẽ giúp ngân hàng khơi thông được dòng chảy tín dụng. Nếu VAMC có thể xử lý khoảng 60% tổng số nợ xấu, trong đó đến 90% có tài sản bảo đảm là BĐS thì góp phần rất lớn trong việc khơi thông dòng chảy tín dụng. Vì theo quy định tại Nghị định số 53/2013/NĐ-CP (Nghị định 53), VAMC có thể mua nợ xấu bằng trái phiếu đặc biệt do VAMC phát hành với giá bằng "giá ghi sổ số dư nợ gốc khách hàng vay chưa trả đã được khấu trừ số tiền dự phòng cụ thể đã trích lập chưa sử dụng cho khoản nợ xấu đó". Hơn nữa, trái phiếu này còn được sử dụng vay tái cấp vốn tại NHNN.

Vì khi bán nợ xấu cho VAMC, thông qua biện pháp kỹ thuật trích lập dự phòng rủi ro, các ngân hàng sẽ bị giảm bớt lợi nhuận, thậm chí trừ vào vốn tự có để xử lý nợ xấu. "Để không ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh, ngân hàng buộc phải đẩy mạnh vốn ra thị trường để tăng thêm lợi nhuận bù đắp cho phần trích lập trên. Và trái phiếu đặc biệt là phương tiện để đảm bảo thanh khoản, gây sức ép để ngân hàng đẩy vốn ra", Ts. Lê Xuân Nghĩa cho biết.

Cùng quan điểm trên, Ts. Cao Sỹ Kiêm, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính tiền tệ quốc gia, cũng cho rằng để khơi thông dòng chảy tín dụng, NHNN nên tập trung xử lý nợ xấu liên quan tới BĐS. Trong những năm gần đây, thị trường BĐS trở nên "đóng băng" khiến doanh nghiệp phải nợ tiền ngân hàng và dẫn đến nợ xấu kéo dài, gây ảnh hưởng lớn tới nền kinh tế.

Giải pháp này không chỉ ngân hàng có lợi mà doanh nghiệp cũng dễ dàng hơn trong việc tiếp cận vốn. Vì khi ngân hàng đã bán nợ cho VAMC, doanh nghiệp sẽ chuyển sang nợ VAMC và tài sản thế chấp của doanh nghiệp nằm ở VAMC.

"Để hỗ trợ doanh nghiệp tiếp cận vốn ngân hàng khi không còn tài sản thế chấp, VAMC sẽ giúp biến nợ thành vốn góp vào doanh nghiệp (nếu thấy doanh nghiệp hoạt động tốt), tài trợ vốn lưu động cho doanh nghiệp hoặc bảo lãnh cho vay đối với doanh nghiệp, tái cơ cấu nợ/giãn nợ. Do đó, khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp sẽ tăng thêm", Ts. Lê Xuân Nghĩa phân tích.

Ngược lại, với khoản nợ xấu của các doanh nghiệp BĐS thì VAMC sẽ phải tìm cách thu hồi bằng cách thu hồi BĐS cùa doanh nghiệp. Sau đó, VAMC sẽ phải huy động các nhà đầu tư ở trong và ngoài nước mua với giá mà doanh nghiệp bất động sản phải chấp nhận bán lỗ. Cách thức thực hiện như thế này sẽ giải quyết được nợ xấu khó đòi của các doanh nghiệp BĐS.